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龍湖商業20年,一場回報率達7%的“資本游戲”

“我們認為太好的市場不一定是我們的福音,有好有壞才顯得出企業的各種能力。”

10年前,走過樓市哀鴻遍野的2008年,趕上2009年“乾坤大逆轉”后,尖子生龍湖在2009年年報中留下了這句話。

那時的龍湖,正急速前進,好似草原上一匹奔跑的野馬。全國擴張戰略初見成效,赴港上市鑼聲陣陣,銷售金額和面積創下公司成立15年最好紀錄。

在上市前,投資人問龍湖創始人:公司先做大還是先做強?吳亞軍的回答干凈利落:先做長,再做強,“做大”是自然而然的結果。

以此為鑒,吳亞軍與龍湖開始了又一個“十年之旅”,而今天則是揭榜的日子。2019年,龍湖集團合同銷售額同比增長20.9%至2425.0億元;歸屬于股東的凈利潤183.4億元,毛利率為33.6%。核心稅后利潤率為15.5%。

報告期內,龍湖新開業商場10座,全國累計開業商場39座;商業租金增長31.9%至47.5億元,同店增長達到19%;商場銷售額267億元,同比增長25%;全年平均日客流154萬人次,同比增長23%。

無疑,在上市第十個完整的年頭,龍湖交出了一份穩穩當當,又帶著點小驚喜的成績單。

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48座商場,要撐起60億租金收入?

在業績發布會上,龍湖集團表示2020年開業商場數9座,按此計算,截止到今年底,所有開業商場數是48座。

龍湖商業20年,一場回報率達7%的“資本游戲”

杭州西溪天街

要達到這個目標,按2019年47.5億元的租金收入(不含稅),增長率要達到26.3%,這增長率均低于過去幾年增長率,達標的可能性高。

今日,龍湖集團CEO邵明曉表示,會力保龍湖商業2020年完成60億元+的租金目標,盡管在疫情期間為商戶減租的額度高,但也會通過后續的商業運營來消化掉。
開業商場39座,租金收入穩健

報告期內,全國累計開業商場39座,已開業商場建筑面積377萬平方米,整體出租率98.5%。全年平均日客流154萬人次,同比增長23%。

以開業時間看,10年以上的項目有4個,5年以上的15個,1年以內則有10個,各階段分布較為均衡,在長時間跨度內,可以及時調整,應對多變的市場環境。

此外,過往十年間,龍湖按年同步增速均保持在20%以上,增幅最大為2015年,高達61.5%;而出租率則穩定在95%以上。

租售比超16%,單平租金有待提高

龍湖的高租售比體現了其品牌溢價能力,及商業產品線業績考核強度。

2016-2019年,龍湖的租售比均在16%以上,略高于華潤和大悅城的15%,但低于凱德的20%。且值得注意的是,于整個行業而言,龍湖的單平租金處于中位數水平,或與其產品定位(多數區域型購物中心)有關。

星悅薈總建面23.9萬平,租金占比5.9%

目前,龍湖擁有三條主要產品線,“天街”,針對中等收入新興家庭的區域型購物中心品牌;“星悅薈”,定位精致百搭的購物中心,品質生活的樞紐;“家悅薈”,中高端家居生活購物中心品牌。

龍湖星悅薈,目前已在上海、成都、北京、重慶、西安、寧波、無錫等城市布局,已開業的項目總建面達23.9萬平米。

2019財年,龍湖星悅薈系列整體出租率達98.8%,租金收入同比增長23%至2.8億元,占其2019年商場總租金收入的比重為5.9%。

目前,星悅薈多落子在一線及新一線城市,且偏愛人口和消費力明顯成熟的區域。據贏商大數據,星悅薈項目周邊1公里居住人口中,富人占比明顯高于行業平均水平,西安曲江店、重慶春森店更是達到42.4%、29.3%。

立足于高收入家庭,星悅薈的業態呈現出家庭式消費壓倒零售業態特點,其中重慶春森星悅薈的零售業態占比僅為2.7%,而休閑娛樂占比高達42.8%。

與萬科相似,龍湖的社區商業同樣扎根于自家大型居住區,依項目體量不一,形態多變,盒子型、街區式交錯分布。

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10%銷售回款作上限,押注持有物業的“鐵律”

邵明曉曾表示,商業地產是資本成本的游戲。

“我們對規模的認知,設定租金增長年化30%左右,按照目標慢慢跑沒有問題。”邵明曉透露,龍湖回款的10%作為上限,用于持有型物業,“我們不會突破這些指標,以保證商業穩健的勻速增長“。

對于這點,龍湖創始人吳亞軍、CFO趙軼亦在不同場合反復提及。

如果按行業平均85%的銷售回款率算,加上公允價值變動收益影響,過往10年,龍湖每年投到商業的資金基本在“回款的10%”這一標準線下。

這一標準的設立,不是在項目層面尋求現金流平衡,而是從公司層面將可分配的現金流用于積累投資物業資產。優點是投資物業可作為風險蓄水池,不足的是規模拓展速度相對較慢。如此背景下,龍湖跑出來一條獨屬的商業路徑:

商業地產,為獨立考核業務單元

商業地產成功的關鍵,在于公司是否把商業地產視為一個獨立的業務單元,是否以商業地產的維度去考核團隊的成績。

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